Gäller lovfri tillbyggnad bara för villor?

Nej. PBL 9 kap. 10 § omfattar en byggnad som inte är en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus. Regeln kan därför omfatta även flerbostadshus, men hela villkorslistan måste vara uppfylld.

Kan ett flerbostadshus ha en lovfri komplementbyggnad?

En vanlig komplementbyggnad utan självständig bostad kan komplettera andra byggnadstyper. Ett komplementbostadshus får däremot bara komplettera ett en- eller tvåbostadshus.

Gäller samma tekniska byggregler för villa och flerbostadshus?

Samma BFS-föreskrifter används, men vilka krav och lösningar som blir aktuella beror på byggnadens användning, storlek, antal bostäder och risker.

Enbostadshus vs flerbostadshus — regler 2026

Det korta svaret: En- och tvåbostadshus har vissa särskilda bygglovslättnader, särskilt för fasadändringar och komplementbostadshus. Men lovfri tillbyggnad och vanlig komplementbyggnad är inte automatiskt begränsade till villor. De tekniska kraven följer dagens BFS-föreskrifter och beror på byggnadens faktiska användning och risker, inte på en generell ”låg” eller ”hög” kravnivå.

Skillnaden mellan byggnadstyperna påverkar alltså vissa lovregler. Den ersätter inte den fullständiga bedömningen av åtgärden.

Enbostadshus vs flerbostadshus — snabb jämförelse

Fråga	En- eller tvåbostadshus	Flerbostadshus
Fasadändring	Normalt inte lov enligt 9 kap. 15 §	Kan kräva lov inom detaljplan mot allmän plats
Komplementbostadshus	Kan komplettera byggnaden	Får inte komplettera byggnaden
Vanlig komplementbyggnad	Kan omfattas av 9 kap. 4–5 §§	Kan också omfattas av 9 kap. 4–5 §§
Lovfri tillbyggnad	Kan omfattas av 9 kap. 10 §	Kan också omfattas av 9 kap. 10 §
Tekniska regler	Gällande BFS och BBR 31 för energi	Gällande BFS och BBR 31 för energi

Varje lovfrihet kräver att åtgärdens fullständiga villkorslista är uppfylld.

Gäller lovfri komplementbyggnad för flerbostadshus?

En komplementbyggnad är en fristående byggnad utan självständig bostad som kompletterar en annan byggnad. Definitionen begränsar inte den vanliga komplementbyggnaden till villor.

En komplementbostadshus är däremot en fristående byggnad med en självständig bostad som kompletterar ett en- eller tvåbostadshus. Den kategorin kan alltså inte användas som lovfri bostad bredvid ett flerbostadshus.

För en lovfri komplementbyggnad gäller bland annat storlek, höjd, pott, placering inom tomten och särskilda lovregler. Se PBL 9 kap. 4–5 och 34–37 §§.

Gäller lovfri tillbyggnad för flerbostadshus?

Ja, regeln kan göra det. PBL 9 kap. 10 § omfattar en byggnad som inte är en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus.

Tillbyggnaden kan vara lovfri när:

bruttoarea, öppenarea eller kombinationen är högst 30,0 m²
alla genomförda lovfria tillbyggnader på byggnaden ryms inom 30,0 m²
tillbyggnaden inte går över byggnadens taknock
ingen särskild lovregel i 34–37 §§ kräver lov

Det är därför fel att generellt säga att flerbostadshus aldrig kan använda 30 m²-regeln.

Vilka fasadändringar skiljer byggnadstyperna åt?

Fasadändringar på en- och tvåbostadshus samt deras komplementbyggnader behöver normalt inte bygglov enligt PBL 9 kap. 15 §.

För andra byggnader inom detaljplan kan bygglov krävas när ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats. Kulturvärden och planbestämmelser kan dessutom påverka båda byggnadstyperna.

Gäller olika tillgänglighetskrav?

För nya ärenden gäller BFS 2024:12. Föreskriften innehåller både gemensamma krav och regler som beror på byggnadens funktion.

I en bostad med flera plan ska minst entréplanet vara tillgängligt och användbart. Om bara entréplanet är tillgängligt ska bostadens funktioner finnas där. Ett flerbostadshus kan samtidigt ha fler gemensamma kommunikationsytor, hissar och publika delar som behöver projekteras.

Säg därför inte bara att en villa har ”lägre krav”. Redovisa vilka funktioner och delar som faktiskt omfattas.

Gäller olika brandskyddskrav?

För nya ärenden gäller BFS 2024:7. Byggnadens användning, storlek, höjd, antal bostäder och utrymningsförutsättningar påverkar brandskyddslösningen.

Det går inte att ge varje villa eller flerbostadshus en enda brandklass utan att pröva förutsättningarna. Använd en projektspecifik brandskyddsbeskrivning när projektets risker kräver det.

Tvåbostadshus och radhus

Ett tvåbostadshus har två självständiga bostäder. Det räknas tillsammans med enbostadshus i de bestämmelser som uttryckligen säger ”en- eller tvåbostadshus”.

Ett radhus måste klassificeras utifrån den faktiska byggnaden och fastighetsindelningen. Utgå inte automatiskt från att varje lägenhet är en fristående byggnad eller har en egen lovfri pott.

Sammanfattning

En- och tvåbostadshus har särskilda lättnader för bland annat fasadändringar och komplementbostadshus. Vanlig komplementbyggnad och lovfri tillbyggnad kan däremot även omfatta andra byggnadstyper. Tekniska krav följer BFS 2024-serien, med BBR 31 kvar för energi, och ska bedömas efter projektets verkliga förutsättningar.