BYA, BTA och byggrätt — så mycket får du bygga 2026

“Hur mycket får jag egentligen bygga på min tomt?” Svaret gömmer sig bakom tre förkortningar — BYA, BTA och öppenarea — plus din byggrätt i detaljplanen. Här reder vi ut dem så att du inte överskattar din yta.

Kort svar: BYA (byggnadsarea) = den yta byggnaden upptar på marken (fotavtrycket). BTA (bruttoarea) = summan av alla våningsplans ytor innanför ytterväggarna. OPA (öppenarea) = öppna ytor som carport och skärmtak. Din byggrätt anges i detaljplanen som högsta tillåtna BYA eller ett e-tal (exploateringstal). Dra bort befintliga byggnader för att se vad du har kvar. Mätningen följer standarden SS 21054 — kontrollera alltid med din kommun.

De tre areamåtten

• BYA — byggnadsarea: den area byggnaden upptar på marken, sett rakt uppifrån (fotavtrycket). En altan i marknivå räknas normalt inte in, men ett stort takutsprång eller en underbyggd altan kan göra det.
• BTA — bruttoarea: summan av alla våningsplans area, mätt innanför ytterväggarna. Ett hus i två plan har alltså ungefär dubbelt så stor BTA som BYA.
• OPA — öppenarea: area som är öppen men överbyggd, till exempel en carport eller ett skärmtak.

Vilket mått som styr din tomt står i detaljplanen.

Vad är byggrätt?

Byggrätt är hur mycket du får bygga enligt detaljplanen. Den anges oftast på ett av två sätt:

• Högsta byggnadsarea (BYA) — till exempel “högst 200 m² byggnadsarea” eller “högst 25 % av fastighetsarean”.
• Exploateringstal (e-tal) — ett tal som anger tillåten area i förhållande till tomtarean (t.ex. e = 0,25 på en 800 m²-tomt ger 200 m²).

Detaljplanen kan dessutom styra antal våningar, byggnadshöjd och var på tomten du får bygga (t.ex. prickad mark).

Så räknar du din kvarvarande byggrätt

1. Läs detaljplanen och hitta högsta BYA (eller räkna ut den från e-talet × tomtarean).
2. Dra bort byggnadsarean för de byggnader som redan finns på tomten.
3. Det som är kvar är din ungefärliga kvarvarande byggrätt.

Många överskattar sin kvarvarande yta — gamla uthus, garage och inglasade altaner räknas ofta in. Räkna konservativt och be kommunen bekräfta.

Mätreglerna har nyanser (SS 21054)

Exakt hur arean mäts följer standarden SS 21054. Den har nyanser som ofta förvånar:

• Takutsprång över en viss bredd kan räknas in i BYA.
• En underbyggd altan (med användbart utrymme under) kan räknas som byggnadsarea och äta av din byggrätt.
• Snedtak påverkar hur BTA räknas på vinden.

Eftersom detaljerna avgör utfallet — be kommunen bekräfta hur just din byggnad ska mätas innan du planerar.

Komplementbyggnader har en egen pott

Lovfria komplementbyggnader (friggebod, attefallshus, garage, förråd) räknas i en egen pott vid sidan av den vanliga byggrätten: högst 30 m² per byggnad och sammanlagt 45 m² inom detaljplan (50/65 m² utanför). Läs hur den fungerar i vår guide om potten.

Så gör du

1. Ta reda på om din detaljplan styr BYA, BTA eller e-tal.
2. Räkna ut den totala tillåtna arean och dra bort befintliga byggnader.
3. Räkna konservativt — takutsprång och underbyggda altaner kan räknas in.
4. Bekräfta beräkningen med kommunen innan du ritar.

Läs mer om hur du läser en detaljplan och om byggnadshöjd.