Lovfria potten 2026 – 30 m² och 45/65 m²

En av de mest missförstådda delarna av PBL-reformen är hur stor area du egentligen får bygga lovfritt. Är det 30 m²? 45 m²? Både och? Här reder vi ut den platta modellen — med räkneexempel.

Kort svar: Efter reformen gäller en platt modell: högst 30 m² byggnadsarea per byggnad, och sammanlagt högst 45 m² för den nya byggnaden och de befintliga byggnader som lagen räknar med inom detaljplan (50 respektive 65 m² utanför detaljplan). De befintliga byggnaderna är komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte krävde lov när de uppfördes eller var undantagna från lov enligt äldre regler. Vanliga lovpliktiga byggnader och byggnader som endast är lovbefriade genom minskad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser ingår inte. Det finns ingen “30 + extra 15”-trappmodell.

Den platta modellen

Reglerna för lovfria komplementbyggnader (PBL 9 kap. 4 § inom detaljplan, 5 § utanför) bygger på två tak:

Gräns	Inom detaljplan	Utanför detaljplan
Max byggnadsarea per byggnad	30,0 m²	50,0 m²
Sammanlagd byggnadsarea för den nya byggnaden och de befintliga byggnader som lagen räknar med (potten)	45,0 m²	65,0 m²
Max taknockshöjd	4,0 m	4,5 m

Byggnaden ska dessutom vara mindre än byggnaden den kompletterar och placeras inom tomten. PBL 9 kap. 34 § kan kräva lov närmare än 4,5 meter från gräns eller 30 meter från ett järnvägsspårs mitt. Medgivandevägen i 35 § kräver skriftligt medgivande från alla berörda grannfastighetsägare; vid allmän plats lämnar huvudmannen medgivandet och vid järnväg infrastrukturförvaltaren. Åtgärden måste dessutom följa detaljplanen eller områdesbestämmelserna, eller få avvika enligt 10 kap. 2 a §. Kontrollera också de åtgärdsspecifika reglerna i 36–37 §§. Totalförsvar är inte en generell spärr för en vanlig komplementbyggnad.

Pottgränsen är inkluderande: en summa på exakt 45,0 m² inom detaljplan eller 65,0 m² utanför klarar just pottens areavillkor. Alla andra villkor måste fortfarande vara uppfyllda.

Det vanligaste missförståndet

Det cirkulerar fortfarande en felaktig “trappmodell”: att potten skulle vara 30 m² plus en separat 15 m²-pott med ett eget tak på 15 m² per byggnad. Det stämmer inte. Lagen ger ett enda tak per byggnad (30 m²) och ett enda samlat tak på 45 m² inom detaljplan för den nya byggnaden och de befintliga byggnader som omfattas av lagens tillståndshistoriska avgränsning.

Räkneexempel (inom detaljplan)

Exemplen visar bara pottens areaberäkning. De gröna exemplen förutsätter att det inte finns några andra byggnader som ska räknas med i potten och att alla andra villkor för lovfrihet är uppfyllda.

• Ett garage på 30 m² + ett förråd på 15 m² = 45 m². ✔️ Pottens areavillkor är uppfyllt (varje byggnad ≤30, summan ≤45).
• Ett gästhus på 25 m² + en bastu på 20 m² = 45 m². ✔️ Pottens areavillkor är uppfyllt.
• Två byggnader på 30 m² var = 60 m². ✗ Ryms inte — summan överstiger 45 m² (även om varje byggnad klarar 30-gränsen).
• En enda byggnad på 40 m² = ✗ Ryms inte — den överstiger taket på 30 m² per byggnad.

Utanför detaljplan gäller samma logik men med 50 m² per byggnad och 65 m² sammanlagt.

Glöm inte de gamla bodarna

Den sista fällan är det du redan har på tomten. I den sammanlagda byggnadsarean ingår komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte krävde lov när de uppfördes eller var undantagna från lov enligt äldre regler. Äldre friggebodar och attefallshus räknas därför normalt in. Vanliga lovpliktiga byggnader och byggnader som endast är lovbefriade genom minskad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser gör det inte. Om en äldre lovfri friggebod på 15 m² och ett äldre lovbefriat attefallshus på 25 m² är de enda befintliga byggnader som ska räknas med har de använt 40 av 45 m² — 5 m² återstår av pottens areautrymme. Fastställ vilka byggnader som omfattas och mät dem innan du planerar nytt.

Boverket anger att det fortfarande är oklart hur en byggnad ska hanteras om den krävde lov när den uppfördes utan lov men är lovfri enligt dagens regler. Gissa inte i det gränsfallet: fastställ byggnadens tillståndshistorik och be byggnadsnämnden bedöma vilka byggnader som ska räknas med.

Så gör du

1. Identifiera befintliga komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte krävde lov när de uppfördes eller var undantagna från lov enligt äldre regler, mät dem och summera deras BYA.
2. Kontrollera att varje ny byggnad är ≤30 m² (inom DP) och att summan av den nya byggnaden och de byggnader som ska räknas med är högst 45 m².
3. Ligger tomten utanför detaljplan? Räkna med 50/65 m² i stället.
4. Är du osäker, fråga kommunen — och läs vår guide om komplementbyggnader.

Läs mer om attefallsreglerna och om friggebod.