Köpa eller sälja hus med saknat bygglov 2026

Kort svar: Kontrollera kommunens handlingar mot fastighetens nuvarande utförande innan affären. En köpare tar inte automatiskt över en tidigare ägares byggsanktionsavgift, men den nuvarande ägaren kan behöva hantera ett rättelseföreläggande.

Börja med en dokumentkontroll

Begär ut följande för tillbyggnader, komplementbyggnader, ändrad användning och andra större förändringar:

beslut om bygglov, rivningslov eller marklov,
anmälan när sådan krävdes,
startbesked och slutbesked,
godkända ritningar och situationsplaner, och
senare beslut eller tillsynsärenden som kommunen kan lämna ut.

Jämför handlingarna med fastighetens nuvarande utförande. En arkivritning visar vad som redovisades vid en viss tidpunkt, inte automatiskt att fastigheten ser likadan ut i dag.

Två ansvarsspår efter köpet

Fråga	Vem kan beröras?
Byggsanktionsavgift	Den som ägde fastigheten eller byggnadsverket när överträdelsen begicks, den som begick överträdelsen eller den som fick en fördel av överträdelsen.
Rättelseföreläggande	Den som äger fastigheten eller byggnadsverket när föreläggandet meddelas.

Om flera är avgiftsskyldiga för samma överträdelse är de solidariskt ansvariga. Det går därför inte att avgöra avgiftsansvaret enbart från vem som äger huset i dag eller vem som stod som ägare vid ett tidigare datum.

Tidsgränserna gör inte åtgärden lovlig

För byggsanktionsavgift gäller att den person som kravet riktas mot ska ha fått tillfälle att yttra sig inom fem år efter överträdelsen.

Ett rättelseföreläggande får normalt inte beslutas när mer än tio år har gått från överträdelsen. Undantaget i PBL 11 kap. 20 § gäller när någon olovligen har tagit i anspråk eller inrett en bostadslägenhet för ett väsentligen annat ändamål än bostadsändamål.

Varken femårs- eller tioårsregeln gör i sig en åtgärd lovlig. Strandskydd och andra regelverk måste kontrolleras separat.

Om något saknas

Be kommunen ange exakt vilken åtgärd som saknar beslut och vilka regler som bedöms gälla.
Ta reda på om en ansökan om lov i efterhand kan prövas.
Håll lovansökan, möjlig rättelse och byggsanktionsavgiften som separata frågor.
Be om skriftligt underlag innan någon river, bygger om eller lämnar ett bindande löfte i köpeavtalet.
Ta juridisk rådgivning om felansvar, pris, villkor eller andra civilrättsliga följder.

Ett senare lov eller besked är inte automatiskt en rättelse av en redan utförd överträdelse. Läs mer om svartbygge och ansvar och om bygglov i efterhand.

Vanliga frågor

Vem kan få byggsanktionsavgiften efter en husaffär?

Avgiften följer inte automatiskt fastigheten. Den kan riktas mot den som ägde fastigheten eller byggnadsverket när överträdelsen begicks, den som begick överträdelsen eller den som fick en fördel av överträdelsen. Flera kan vara solidariskt ansvariga.

Kan köparen behöva rätta det som en tidigare ägare byggde?

Ja. Ett rättelseföreläggande enligt PBL 11 kap. 20 § kan riktas mot den som äger fastigheten eller byggnadsverket när föreläggandet meddelas. Det är en separat fråga från byggsanktionsavgiften.

Hur kontrollerar jag lov och slutbesked?

Begär kommunens lov, anmälningar, startbesked, slutbesked och tillhörande ritningar. Jämför dem med det som faktiskt finns på fastigheten och be kommunen förklara avvikelser skriftligen.

Blir en olovlig åtgärd laglig efter tio år?

Nej. Tioårsregeln begränsar när ett rättelseföreläggande får beslutas; den gör inte åtgärden lovlig. Ett snävt undantag gäller när någon olovligen har tagit i anspråk eller inrett en bostadslägenhet för ett väsentligen annat ändamål än bostadsändamål.